A aquisição de um imóvel na planta é uma modalidade comum no mercado, mas que envolve certas particularidades financeiras. Uma delas são os juros de obra, também conhecidos como taxa de evolução de obra. Compreender seu funcionamento é fundamental para garantir seus direitos, especialmente se a construtora atrasar a entrega.
O que são os Juros de Obra?
Ao financiar um imóvel na planta, o banco libera o dinheiro para a construtora em etapas, conforme o andamento da construção. Os juros de obra correspondem a uma taxa que o comprador paga à instituição financeira durante esse período. É importante destacar que esse valor não amortiza o saldo devedor do financiamento; ele apenas remunera o banco pelo capital adiantado à construtora. Somente após a entrega das chaves é que o comprador começa a pagar as parcelas regulares do financiamento, que incluem a amortização da dívida.
A cobrança dos juros de obra é considerada legal, desde que esteja prevista de forma clara no contrato de financiamento. A construtora tem o dever de informar o consumidor sobre essa taxa, em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor.
Atraso na Entrega do Imóvel e a Cobrança dos Juros
O principal ponto de atenção para o consumidor é o prazo de entrega do imóvel. A cobrança dos juros de obra só é legítima durante o período previsto para a construção. Caso a construtora atrase a entrega, extrapolando o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, que legalmente pode ser de até 180 dias —, a cobrança desses juros se torna indevida e abusiva.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do Tema Repetitivo 996, firmou o entendimento de que é ilícito cobrar juros de obra do comprador após o fim do prazo ajustado para a entrega das chaves. A responsabilidade pelo custo adicional gerado pelo atraso é da construtora, e não do consumidor, que não pode ser penalizado pela mora da empresa.
Como Proteger Seus Direitos
Se a construtora atrasar a obra e a cobrança dos juros de obra continuar, o consumidor tem direitos a resguardar. A primeira medida é procurar orientação jurídica para analisar o contrato e a situação.
É possível solicitar judicialmente a suspensão imediata da cobrança dos juros de obra. Além disso, o comprador tem o direito de pedir a restituição dos valores pagos indevidamente após o prazo final para a entrega do imóvel, com a devida correção monetária. Em alguns casos, o atraso pode gerar também o direito a indenização por danos morais e lucros cessantes, que correspondem ao que o comprador deixou de ganhar por não poder usar ou alugar o imóvel.
Recentes decisões judiciais têm reforçado que o prazo a ser considerado é aquele firmado no contrato de compra e venda com a construtora, e não eventuais prazos diferentes estipulados no contrato de financiamento com o banco. A instituição financeira, como regra, não é responsabilizada pelo atraso da obra, sendo a construtora a parte que deve arcar com os prejuízos causados ao consumidor.
Conclusão
Em suma, a cobrança de juros de obra é uma prática legal dentro do prazo contratual de construção. Contudo, torna-se uma cobrança indevida e abusiva quando a construtora atrasa a entrega do imóvel. O consumidor está amparado pela legislação e pela jurisprudência consolidada para se proteger contra esses encargos. Diante de qualquer irregularidade, como a continuidade da cobrança dos juros após o prazo final de entrega, é crucial que o comprador busque imediatamente orientação jurídica especializada para garantir a suspensão da cobrança, a restituição dos valores pagos indevidamente e a eventual reparação por outros danos sofridos.